El presidente de Gaesco, Miguel Rus, ha aprovechado la polémica sobre la recalificación de Ikea para exigir que se cambie el PGOU. A su juicio, el Plan General “ha provocado una paralización en el sector parecida a la de Marbella”, pese a que “hay demanda” y a que Sevilla “no tiene problema de stock de viviendas”.
Según Rus, “el PGOU se aprobó en un momento en el que sólo se pensaba en cómo recortar el crecimiento desmedido del sector inmobiliario. Ahora –añade- tenemos las mismas normas o más, la misma inflexibilidad que pusimos para frenar el sector, cuando lo que hace falta hoy es lo contrario: reactivar y facilitar a los pocos empresarios que quieran implantar su proyecto, invertir y generar riqueza”.
La patronal intenta hacer creer que el Plan coarta el desarrollo de Sevilla con otros argumentos similares, como que sólo ha sido ejecutado en un 2%: “Si en cinco años –afirma Rus- no se hizo ningún bordillo es que algo no funciona”. ¿Puede decirse con seriedad que un Plan que ha reservado suelo para 55.000 viviendas y del que aún quedan por desarrollar 13 millones de m2 de terreno industrial está frenando la construcción? ¿Quién si no los promotores y constructores deben desarrollar ese 98% pendiente?
El problema no es el PGOU, sino que los constructores todavía no se creen que la dorada –para ellos- época de la burbuja inmobiliaria ha terminado. Rus queda en evidencia cuando dice que Sevilla no tiene problemas de ‘stock’ justo cuatro días antes de que el Ministerio de Fomento difundiera que hay 18.803 viviendas nuevas sin vender. No digamos las usadas, de las que la banca tiene para dar y repartir como consecuencia de las ejecuciones hipotecarias.
Las catorce inmobiliarias más grandes del país sólo han vendido en el primer semestre 900 pisos. ¿Dónde está la demanda de que habla Rus en una nación que anualmente construía más viviendas que Alemania, Francia e Inglaterra juntas –ahora sobran dos millones de pisos-, con cinco millones de parados, sin desgravación fiscal por compra de vivienda que siga inflando la burbuja, sin ayudas a la VPO por la falta de fondos de las Administraciones y sin financiación hipotecaria por la delicada situación de la Banca?
En los cinco años del PGOU, los promotores sólo desarrollarán –y porque el Ayuntamiento les adelanta 14 millones de euros- dos bolsas de suelo: Hacienda del Rosario (Gabriel Rojas) y Palmas Altas Sur (Metrovacesa). Pero esta última empresa ha comunicado a la CNMV que suspende el desarrollo de nuevos proyectos residenciales ante el deterioro del mercado inmobiliario: en el primer trimestre sólo logró ‘prevender’ trece pisos. ¿También esto es culpa del PGOU y de su supuesta inflexibilidad? Y todavía Rus aboga por construir en Tablada. Si se hubieran hecho pisos en la dehesa, ¿cuántos estarían hoy vacíos y qué ruina no habrían causado a los compradores a crédito y a la banca financiadora.
El PGOU ha calificado suelo de sobra y está aún por desarrollar. El problema de fondo es que los promotores y constructores, insaciables, quieren recalificaciones a gogó para que con el exceso de edificabilidad sus inversiones les salgan gratis. ¿No era el riesgo el factor diferencial de los empresarios y la razón que justificaba su lucro?
Ikea exige 41.400 m2 más de edificabilidad para un parque comercial en torno a su segunda tienda frente al aeropuerto. Con su ‘efecto llamada’, pese a que lo niegue Zoido, ha abierto la veda y ahora se acumulan las exigencias de recalificaciones a la carta. Isla Mágica pide que sus 45.000 m2 en la Cartuja, con 1.700 m2 de uso comercial, se le recalifiquen para poder construir sin limitación más áreas comerciales y lúdicas. El Sevilla F.C., beneficiario ya de dos recalificaciones (el Nervión Plaza es fruto de la primera), plantea una tercera para colmatar aún más una zona ya saturada de comercios. El Betis, al que se le regaló una zona verde de Heliópolis para comercios y hoteles, también quiere más en línea con el Sevilla, aunque sea a costa de embutir en ladrillo el Benito Villamarín. Primark plantea otra operación comercial en la Gavidia. Altadis, que cerró la fábrica de tabacos más antigua del mundo, pretende que le cambien la calificación industrial …..
¿Es la salida a la crisis multiplicar los centros comerciales en una ciudad que ya tiene 25 grandes superficies y regalar edificabilidad a tutiplén? ¿Hay que cambiar el PGOU continuamente para acoger sólo y exclusivamente proyectos comerciales cuando según el Instituto de Estadística de Andalucía las ventas en las grandes superficies han caído un 6,3% en mayo?
Volvamos al ejemplo de Ikea: la recalificación de 41.400 m2 que pretende en San Nicolás sería a costa de detraer esa edificabilidad de la prevista para la implantación de empresas de servicios avanzados. Si se van colmatando los espacios y ocupándolos con lo primero que venga -como ocurrió en la Cartuja por el ‘horror vacui’, y ahora falta espacio para la Tecnópolis- nos quedaremos sin suelo de calidad que ofrecer a otros inversores que no sean meramente del comercio, porque sólo con una economía diversificada y no con un monocultivo (ladrillos y centros comerciales no han impedido que tengamos más de 70.000 parados) se resiste mejor la crisis.
Para eso se redacta un PGOU: para planificar el futuro. Si el Plan se cambia continuamente por los intereses de unos y de otros, significa que Sevilla carece de modelo económico y de modelo de ciudad.
Apenas proclamar solemne y públicamente el alcalde que la recalificación a la carta (¡Uy, perdón! ¿Debo decir ‘modificación puntual’ para ser políticamente correcto, Maximiliano?) que prepara el Ayuntamiento para Ikea no generará un ‘efecto llamada’, Isla Mágica anunció que se pone en la cola para pedir el mismo trato igualitario (artículo 14 de la Constitución). Por de pronto ya están formados en esa fila Ikea, el Sevilla F. C., el Real Betis, Altadis, Primark, Tablada Híspalis y el Parque Temático. Siete, como los siete niños de Écija. Zoido dijo aquello de que “el que quiera ver oleadas (de recalificaciones), que se vaya a la playa”. Ya no hace falta, Juan Ignacio: al fin la tenemos aquí, aunque sea sin arena y con mucho polvo de ladrillo en ciernes. Los revolucionarios del mayo francés intuyeron que había que escarbar porque debajo de los adoquines estaba la playa. En Sevilla ya se ha corrido la voz de que la playa urbanística está en la Plaza Nueva, debajo o dentro de las Casas Consistoriales. Ya se sabe qué se suele decir del último. ¿Quién da la vez?
Aquel desastre obligó a abrir nuevas vías de acceso a la cornisa, como el de Coca de la Piñera (noviembre de 2009) y a diseñar en adelante un operativo especial de la Guardia Civil y las Policías Locales de los pueblos colindantes dentro del escaso margen de maniobra que permitía la ratonera en que la ubicación de Ikea ha convertido un punto estratégico cual es el acceso a y la salida de Sevilla, fruto de la desastrosa o nula planificación urbanística en la mayor parte del alfoz ante la inopia de la Junta de Andalucía.
Dado el éxito de su tienda en Castilleja, Ikea proyectó hace casi diez años una segunda y puso sus ojos sobre San Nicolás. Obsérvese que pudo haber alegado al PGOU durante su tramitación en demanda de mayor edificabilidad comercial, pero no lo hizo. Calló y otorgó.
Amenazando subliminalmente con irse con la inversión a otra parte, el consejero delegado de Ikea, Mikael Ohlsson, usó el ‘The Wall Street Journal’ para lanzar un recado al Ayuntamiento de Sevilla y a otros nueve: Ikea está preparada para construir “mañana” mismo , pero se lo impide la regulación del Urbanismo en España.
El caso de la tienda de Ikea frente al aeropuerto se reduce, ‘grosso modo’, a que los suecos quieren que por su bella cara se cambie el PGOU y por arte de magia se les regalen 41.400 m2 de edificabilidad más que la prevista, para ellos envolver su comercio con un cinturón de locales de alquiler a otras marcas, con cuyas rentas les saldrá gratis la inversión en Sevilla. El cambio del uso principal del suelo (del empresarial actual a comercial) y su magnitud obligan a una recalificación en toda regla, pero como la palabra suele implicar un ‘pelotazo’ urbanístico, el delegado de Urbanismo, Maximiliano Vílchez, trata de camuflar la operación como una simple modificación puntual del PGOU. Vílchez fue subdelegado del Gobierno en Cádiz, donde se habrá impregnado de la retranca del Beni, al que cuando le preguntaron si había trincado dijo una de sus frases más famosas: “Mu poquito; casi ná”. Pues Vílchez, igual. Cuando le preguntan si va a recalificarle a Ikea, a pesar de que son 41.400 m2 sale en plan Beni de Cádiz: “Mu poquito; una modificación puntual nada más”.
El delegado de Economía, Empleo, Mercados, Turismo y Fiestas Mayores del Ayuntamiento de Sevilla, Gregorio Serrano, dice que no se puede perder la inversión de Ikea por “tecnicismos” urbanísticos. ¿A qué me recuerda ésto? A Jacinto Pellón ‘versus’ Manuel Olivencia en la Exposición Universal de 1992, donde el primero, con tal de que se hicieran las obras, pasaba por encima de los procedimientos garantistas que respetaba escrupulosamente el segundo, un prestigioso jurista. Y me recuerda a las subvenciones del ‘fondo de reptiles’ de la Junta, dadas al margen de cualquier procedimiento reglado. Los ‘tecnicismos’ sobre los que despectivamente habla Gregorio Serrano son las garantías en un Estado de Derecho. En este caso son informes negativos emitidos por funcionarios de la Gerencia de Urbanismo frente a las pretensiones de los suecos de pasarse el PGOU por el forro para que les den una recalificación a la carta y pegar un pelotazo urbanístico. ¿No decía Zoido que este Ayuntamiento iba a ser el del gobierno de los funcionarios? He aquí la prueba del nueve para demostrarlo. Nadie, ni siquiera Ikea, puede estar por encima de la ley, salvo que Sevilla quiera vender su dignidad por un plato de lentejas.
El exdelegado ha aclarado una cuestión esencial: que los promotores inmobiliarios entregaron más de 200 millones de euros. Y es que en la última etapa de Monteseirín, a medida que crecía el escándalo por el sobrecoste de las ‘setas’, el Consistorio rebajaba a 172 millones el dinero de la denominada ‘hucha del PGOU’, cuando otrora se habló de una recaudación de entre 230 y 240 millones como fruto de la firma de entre 55 y 70 convenios urbanísticos.
El último sofisma de Celis es decir que una vez que los empresarios desarrollen los suelos, el Ayuntamiento invertirá en la infraestructura necesaria. ¡Si es justamente al revés! Hasta que no se hayan desarrollado los sistemas generales no se puede autorizar ningún desarrollo urbanístico nuevo.